Erbauseinandersetzung

Erbauseinandersetzung

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Bei erb- oder gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzungen müssen mitunter Immobilien aus der Gesamthand (Erbengemeinschaft) oder dem Gesellschaftsvermögen übertragen werden. Für die Auseinandersetzung unter den Erben stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung: Es können Erbteile übertragen werden, einzelne Immobilien oder Miteigentumsanteile an die Erben übertragen werden oder es kann ein Eigentumserwerb über die so genannte Abschichtung erfolgen, d.h. alle übrigen Erben treten (ggf. gegen Abfindung) aus der Erbengemeinschaft aus. Der letzte verbleibende Miterbe wird dann Alleineigentümer.

Es empfiehlt sich, auch die “richtigen” Berechtigten im Grundbuch einzutragen. Im Erbfall  sind das die Erben. Dazu muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden. In der Regel benötigt man dafür einen Erbschein oder ein europäisches Nachlasszeugnis. Wenn ein notarielles Testament vorhanden ist, kann der Nachweis zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll auch dadurch geführt werden. Die Eintragung der Erben im Grundbuch ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gebührenfrei und sollte wahrgenommen werden.

Befinden sich Grundstücke in einem Gesellschaftsvermögen, zum Beispiel in dem Vermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, (GbR), ist ratsam, noch vor dem Kaufvertragsschluss die Registeranmeldung der GbR durch einen Notar beglaubigen zu lassen, was die Identifizierung der GbR für Kaufvertrag und Auflassung über die Urkundennummer der Registeranmeldung ermöglicht. Nach abgeschlossener Registrierung kann die Identität der eGbR mit der Urkundennummer bezeichneten werden. So kann die Identität der GbR durchgängig durch öffentliche Urkunden nachgewiesen und die Zusammensetzung und der Bestand der Gesellschaft gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Seit dem 1.1.2024 müssen GbRs, die ein „eingetragenes” Recht verändern wollen, also auch das Eigentum an einem Grundstück oder zB. auch Dienstbarkeiten etc., sich zunächst in ein (GbR-)Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 47 Abs. 2 GBO iVm §§ 707 ff BGB).

Beides (Erben/GbR) kann die eigentliche Grundstückstransaktion verzögern. Deshalb sollten diese Korrekturen frühzeitig angegangen werden.

Für die eigentliche Übertragung der Grundstücke aus der Erbengemeinschaft an einzelne Erben oder für die Übertragung aus einer Gesellschaft an einzelne Gesellschafter, ist ein notarieller Auseinandersetzungsvertrag erforderlich. Zum Teil stehen kostengünstigere Alternativen zum Beispiel die Abschichtung oder Anwachsung zur Verfügung. Sprechen Sie uns gerne an, wir. finden hierfür den richtigen Weg auch in Abstimmung mit ihrem Steuerberater.