Gewerblich/Professionelle Bauträger

Einführung

Bauträgerverträge regeln den Erwerb von neu zu errichtenden oder zu sanierenden Immobilien. Die Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung gewährleistet Rechtssicherheit für die Vertragsparteien und stellt sicher, dass auch die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Ein Notar steht Bauträgern als neutraler und unparteiischer Partner zur Seite. Dabei liegt der Fokus auf einer sorgfältigen Vorbereitung und Abstimmung der Vertragsinhalte (s. unten Checkliste), um einen reibungslosen Ablauf zu garantieren. Notare unterstützten den Erwerb und der Vorbereitung der Baugrundstücke, der Teilung, die Berücksichtigung und Eintragung von Leitungsrechten etc. Dies umfasst auch die Verwaltung der Bezugsurkunden, die wichtige Baubeschreibungen enthalten, und die Koordination mit dem Grundbuchamt und einzelnen Käufern.

Grundlagen eines Bauträgervertrags

Ein Bauträgervertrag ist ein spezieller Vertragstyp, bei dem ein Bauträger im Wesentlichen zwei grundsätzliche Verpflichtungen übernimmt: (1) ein Bauwerk (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) zu errichten oder eine existierende Immobilie umfassend zu sanieren und (2) das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen.

Typische Fälle sind neu zu bauenden Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser aber auch freistehende Einfamilienhäuser auf größeren Baufeldern oder Anlagen werden oft über Bauträgerverträge errichtet.

Auch Konstellationen, die auf den ersten Blick nicht nach Bauträgerverträgen „aussehen“, werden von den gesetzlichen Regeln als Bauträgerverträge erfasst. Dazu zählen beispielsweise Konstellationen in denen zunächst das Grundstück von einer Partei verkauft wird und zugleich eine gesonderte Verpflichtung abgeschlossen werden soll, darauf ein Bauwerk errichten zu lassen. Die „künstliche“ Aufteilung führt i.d.R. dann zum Bauträgerrecht, wenn der Werkunternehmer „das Grundstück an der Hand hat“ sogar, wenn das Grundstück letztlich von Dritten verkauft wird. Die Aufteilung in verschiedene Verträge kann für den Bauträger gefährlich werden. Bauträgerverträge einschließlich aller Nebenabreden müssen notariell beurkundet werden. Wenn der Bauvertrag nicht beurkundet wird, sind ggf. alle Abreden unwirksam.

Im BGB ist der Bauträgervertrags jetzt ausdrücklich in den §§ 650u f. BGB geregelt, die auf eine Vielzahl von anderen Vorschriften verweisen. Die verästelten Vorschriften und Rahmenbedingungen sind auch durch die Rechtsprechung stark geprägt. Bauträgerverträge unterliegen als „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ weitgehend einer vertraglichen Inhaltskontrolle, selbst dann, wenn die Verträge von Notar „gestellt“ werden (§ 310 Abs. 3 BGB).

Wesentliche Elemente des Vertrages

Im Kern vereint der Bauträgervertrag Aspekte des Kauf- und des Werkvertrags (bzw. Verbraucherbauvertrages). Er umfasst detaillierte Pläne und Baubeschreibungen des Vorhabens, spezifiziert die qualitativen Eigenschaften der Ausstattung, definiert verbindliche Übergabetermine und legt den Kaufpreis und dessen Raten fest.

Anders als bei einem „einfachen“ Werkvertrag trifft den Bauträger ein umfangreicheres Risiko. Weil er auch das Eigentum „verkauft“, trägt er insoweit auch die Risiken, die sich aus dem Grundstück selbst ergeben. Das sind typischerweise Beschaffenheit des Baugrunds, die das Bauen verteuern(beispielsweise Altlasten/Torflinsen/Nachverdichtung etc.). Auch Fehler in der Preiskalkulation gehen zu Lasten des Bauträgers.

Für Käufer bieten Bauträgerverträge zusätzliche Schutzmechanismen insbesondere einen Schutz vor dem Verlust Ihrer Vorauszahlungen. Welche Kaufpreisraten wann verlangt werden können, ist in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt (MABV). Davon darf der Bauträger nicht abweichen. Verstöße sind nicht nur ordnungswidrig, sondern führen dazu, dass ein Bauträger überhaupt keine Raten verlangen kann und letztlich erst bei der Fertigstellung bezahlt werden muss.

Die Rolle des Notars

Beim Abschluss eines Bauträgervertrags kommt dem Notar eine zentrale, unparteiische Rolle zu. Die Vorbereitung und Beurkundung solcher Verträge erfordern ein hohes Maß an Sorgfalt und juristischem Fachwissen, damit die Interessen aller Parteien gleichwertig berücksichtigt werden.

Transparenz und Sicherheit

Die Hauptaufgabe des Notars in diesem Prozess ist die Gewährleistung der Rechtssicherheit. Dies beinhaltet die sorgfältige Prüfung des Vertragsentwurfs, sowie die Klärung aller notwendigen Details – von der Baubeschreibung bis hin zu den Zahlungsmodalitäten. Selbst wenn die Verträge von spezialisierten Anwälten gründlich vorbereitet sind, kommt es auf dem Weg zum Notar häufig zu Änderungen oder Ergänzungen, die dem Bauträgerrecht nicht genügen. Beispielsweise „schleichen“ sich rechtliche haftungsbeschränkende Regelungen in die Baubeschreibung, die den AGB-rechtlichen Regeln nicht genügen und eigentlich in den Hauptvertrag gehören. Dazu kommt es selten „in böser Absicht“, sondern durch mangelnde Koordination zwischen den Bauausführenden und den rechtlichen Beratern.

Aufgabe der Notare ist es beispielsweise auch, auf solche Schwächen hinzuweisen sodass  alle die zu vereinbarenden Punkte klar und eindeutig festgehalten werden also Transparenz und Sicherheit für den Käufer zu bieten. Deshalb ist es für Bauträger hilfreich, Bauvorhaben sehr frühzeitig und gründlich vorzubereiten und abzustimmen und auch einen Notar rechtzeitig einzubinden. Notare helfen dabei, dass der Bauträgervertrag möglichst präzise den Baugegenstand beschreibt und die Interessen und Verpflichtungen beider Parteien abbildet.

Neutralität

Auch wenn es dem Käufer grundsätzlich freisteht, einen Notar seines Vertrauens mit der Beurkundung zu betrauen, ist es bei fast allen Bauträgerverträgen üblich, die Erwerbsvorgänge über einen einheitlichen Notar abzuwickeln, der bereits vom Bauträger im Vorfeld eingebunden wurde, etwa um Grundstücke zu teilen und vorbereitende Maßnahmen durchzuführen. Der Notar verwaltet in der Regel die Bezugsurkunden, in denen umfangreiche Baubeschreibungen enthalten sind. Abwicklungen über verschiedene Notare wären unpraktisch und dem Gelingen des Projektes abträglich („Viele Köche verderben den Brei“).

Dennoch ist ein Notar unparteiisch und neutral. Er ist nicht „der Notar des Bauträgers“. Ein Notar dient als neutrale Instanz, dessen Aufgabe es ist, eine ausgeglichene Vertragsgestaltung für die erfolgreiche Realisierung von Bauprojekten zu schaffen.

Vorbereitung und Beurkundung von Bauträgerverträgen für Käufer

Ein Notar sorgt dafür (und ist dazu auch gem. § 17 Abs. 2a BeurkG verpflichtet), dass Käufer den Vertrag und Baubeschreibung rechtzeitig, d.h. im Regelfall mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung, erhalten. Als Käufer sollte man diese Zeit nutzen gut und sich sorgefältig mit dem Inhalt und Gegenstand auseinandersetzen.

Die Rechtliche Beratung kann der Notar übernehmen, er wird helfen, den Vertrag zu verstehen und Fragen erläutern. Er wird auf mögliche Risiken hinzuweisen. Vielfach holen Käufer dennoch zusätzlich anwaltlich Rat ein ggf. um Ihre weitergehenden Interessen abzubilden. 

Bautechnische Überprüfung: Neben der rechtlichen Prüfung sollten Käufer allerdings  auch die technischen Aspekte des Vertrags durch einen Experten, wie einen Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen, evaluieren lassen. Der Notar wird diese technischen Punkte allenfalls am Rande erörtern können, sie fallen nicht in die Kernkompetenzen eines Notars. Lesen Sie die Baubeschreibung, den Baubeginn und Fertigstellungstermine und prüfen, ob sich das mit Ihren Planungen deckt.

Finanzierungsaspekte klären: Vor der Beurkundung sollten die Käufer über eine solide Finanzierung verfügen und alle Bedingungen und Aspekte der Baufinanzierung geklärt haben. Soweit  – wie in den meisten Fällen – eine Grundschuld erforderlich wird, sollten die Unterlagen der Bank möglichst frühzeitig an die Sachbearbeiter des Notars versandt werden. Die Beurkundung der Grundschuld kann dann direkt im Anschluss (nach der Beurkundung des Bauträgervertrages) erfolgen. So müssen die Beteiligten keine weiteren Termine koordinieren und können „gleich Alles an einem Tag erledigen“.

Notarielle Beurkundung: Bereiten Sie sich auf den Beurkundungstermin gründlich vor und stellen Sie alle vom Notar angeforderten Informationen (z.B. Steuernummern und Personendaten) und Unterlagen (beispielsweise Grundschuldunterlagen) bereit. Stellen Sie Ihre Fragen und Änderungswünsche gerne im Vorfeld an den Notar oder nutzen einen Vorbesprechungstermin.

Langfristige Konsequenzen: Berücksichtigen Sie die langfristigen Auswirkungen Ihrer Entscheidungen, insbesondere nicht nur für die finanzielle Belastung beim Erwerb, auch im Hinblick auf die Instandhaltung und Nutzung des Objekts. Dadurch entstehen weitere Kosten.

 Abwicklung und Beurkundung

Der Notar wird Ihnen einen Vertragsentwurf mit allen Unterlagen zusenden, das alle Interessen der Parteien abbildet.

In der Beurkundungsverhandlung werden die Inhalte des Vertrags von einem Notar verlesen und im Anschluss von allen Beteiligten unterzeichnet. Das formelle „Verlesen“ sollte kein lästiger Pflichttermin sein, sondern nochmals dabei helfen, die vertraglichen Punkte zu verstehen.

Die Abwicklung des Bauträgervertrags umfasst die vertraglich festgelegten Schritte und Aussprache der Kaufpreisfälligkeit bis hin zur Eigentumsübertragung. Ein Notar übernimmt die zur Abwicklung erforderliche Koordination mit Banken, Behörden und dem Grundbuchamt.

Nach der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese Vormerkung dient als wichtiger rechtlicher Schutz für den Käufer, indem sie verhindert, dass das Grundstück anderweitig verkauft oder mit Rechten Dritter belastet wird, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen könnten.

Sobald alle Zahlungen fällig sind und gemäß dem Bauträgervertrag geleistet und alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erfüllt sind, sorgt der Notar für die endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Mit dieser Umschreibung wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer des Grundstücks.

Vorbereitung von Informationen für Bauträger (Checkliste)

Wenn ein Bauträger an einen Anwalt oder Notar herantritt, um bei der Erstellung der Bauträgerverträge zu unterstützen, sollten on Vorfeld schon einige Punkte geklärt und  vorbereitet sein, von denen die Gestaltung erheblich abhängt, damit die erforderlichen Entwürfe zügig erstellt werden können. Dazu gehören beispielsweise folgende Punkte:

• Art des Bauwerks: Handelt es sich um ein gewerbliches Gebäude, eine Mischung aus Wohn- und Gewerbegebäude, ein Wohngebäude (Mehr-, Ein-, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnanlage), sind Nebengebäude vorhanden wie Heiz- oder Müllhäuser, Garagen, Stellplätze,  oder Schwimmbädern etc.? Gibt es eventuelle Besonderheiten bei Sanierungs- oder Renovierungsobjekten? Benötigt das Projekt Regelungen zu Privatwegen- straßen, Leitungsrechte etc.?
• Gibt es Besonderheiten, zu. Grundstücksübergreifende Gemeinschaftsanlagen /Tiefgaragen?
• Baugrundstück: Handelt es sich um ein oder mehrere Grundstücke? Sind die Grundstücke bereits geteilt, wie soll geteilt werden? Ist bereits vermessen und liegt Veränderungsnachweis schon vor? Ist ein Plan vorhanden oder soll mit Skizzen gearbeitet werden? Wer ist Eigentümer der Grundstücke? Ist ein Vorerwerb durch den Bauträger noch erforderlich? Klärung Vorkaufsrechte, Genehmigung nach Grundstücksverkehrsgesetz etc.? Zu welchem Zeitpunkt wird dann die Beurkundung gewünscht?
• Erschließung: Ist die Lage von Versorgungsleitungen, Abstandsflächen und Zufahrten anhand des Plans oder der Skizzen bereits festgelegt, was muss grundbuchrechtlich mit Dienstbarkeiten abgesichert werden?
• Welche Belastungen des Grundbesitzes bestehen und müssen ggf. bereinigt werden., Möglichkeiten der Löschung oder Übernahme.
• Wie ist der Status (Herstellungsphase): Ist das Bauwerk neu, bereits errichtet oder ein Altbau mit oder ohne Renovierungsbedarf?
• Welche rechtliche Struktur soll das Projekt haben? Erfolgt die Aufteilung in Wohnungseigentum eine Realteilung in Einzelgrundstücke.
• Welche rechtliche Einheit wird der „Bauträger“, z.B. eigene Gesellschaft (SPV) (und hat diese eine Zulassung nach § 34c GewO?), wer vertritt die Gesellschaft, liegen ggf. Registervollmachten vor (insbesondere bei GmbH & Co KGs).
• Gibt es bereits eine Definition für den Leistungsumfang – Grundstück, Bauwerk, Zusatzausstattungen usw.
• Fertigstellungstermine/Zeitraum und mögliche Rechtsfolgen bei Verzögerungen.
• Wann soll die Auflassung erfolgen?
• Preis und Umfang: Wie ist der Gesamtpreis gestaltet und wie verteilt er sich?
• Raten: Welche Raten/Fälligkeitsbedingungen nach der MABV sind gewünscht.
• Wie erfolgt die Finanzierung ?
• Vor der Beurkundung: Geldwäscherechtliche Anforderungen, Eintrag im Transparenzregister

Sprechen Sie uns gerne zur Abstimmung Ihrer Projekte an.