Wohnungskaufvertrag beim Notar | Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine wichtige finanzielle Entscheidung in ihrem Leben. Rechtlich ist das ein anspruchsvoller Vorgang. Das Gesetz schreibt – auch deshalb – die notarielle Beurkundung vor. Das hat für Sie als Beteiligte den Vorteil, dass der Notar den ausgewogenen Vertrag entwirft, er beide Seiten über ihre Rechte und Pflichten belehrt und eine geordnete, abgesicherte Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Eine Eigentumswohnung unterscheidet sich rechtlich von einem Einfamilienhaus. Wer eine Wohnung erwirbt, kauft Sondereigentum an der Wohnung und wird zugleich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit gelten für ihn die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die gefassten Beschlüsse. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind deshalb weitere Regelungen erforderlich. Einen Überblick über den allgemeinen Immobilienkaufvertrag (Grundstück und Wohnung) finden Sie auf unserer Übersichtsseite.

Wohnungskaufvertrag in Berlin

Auch wenn der Wohnungskaufvertrag im Kern bundesrechtlich geprägt ist, können je nach Lage der Immobilie landesrechtliche Besonderheiten eine Rolle spielen. Beim Wohnungskauf in Berlin treten – wie in vielen Großstädten mit Wohnungsknappheit – gelegentlich Besonderheiten auf, die in ländlichen Gegenden seltener vorkommen.

Sanierungsgebiete. Berlin hat zahlreiche förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Liegt die Wohnung in einem solchen Gebiet, bedarf der Kaufvertrag der schriftlichen Genehmigung des Bezirksamts (§ 144 BauGB); im Grundbuch ist dann ein Sanierungsvermerk eingetragen. Der Notar beantragt diese sanierungsrechtliche Genehmigung, und die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn sie vorliegt. Bei gewöhnlichen Wohnungsverkäufen wird die Genehmigung in aller Regel erteilt; das Verfahren nimmt jedoch einige Wochen in Anspruch. Hinzu kommt der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB), der erst nach Abschluss der Sanierung fällig werden kann. Diese latente Verpflichtung sollte im Kaufvertrag angesprochen und ihre Tragung geregelt werden.

Milieuschutz (soziale Erhaltungsgebiete). In vielen Berliner Quartieren gelten soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 BauGB, umgangssprachlich „Milieuschutz“. Sie sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten. Für Wohnungseigentümer bedeutet das vor allem, dass bauliche Änderungen, Modernisierungen und Nutzungsänderungen einer Genehmigung des Bezirks bedürfen können. Wer eine Wohnung in einem solchen Gebiet erwirbt, sollte einplanen, dass spätere Umbau- oder Modernisierungsvorhaben Beschränkungen unterliegen können.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Aufteilung von Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Wohnungseigentum bedarf in Berlin einer Genehmigung (§ 250 BauGB). Diese Regelung betrifft die Umwandlung selbst und ist vor allem beim erstmaligen Aufteilen eines Mietshauses relevant. Der Kauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung bleibt davon unberührt.

Denkmalschutz. Auch im Denkmalschutzrecht können sich je nach Bundesland Unterschiede ergeben. Für Berlin gilt, dass ein denkmalrechtliches Vorkaufsrecht (seit 2005) nicht mehr besteht. In anderen Ländern ist ein solches Recht teilweise weiterhin vorgesehen, etwa in Nordrhein-Westfalen oder Sachsen. Davon zu unterscheiden sind die denkmalrechtlichen Anforderungen an spätere bauliche Maßnahmen: Bei Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden können besondere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten. Modernisierungen, Instandsetzungen oder Veränderungen am Erscheinungsbild bedürfen häufig einer denkmalrechtlichen Genehmigung. Soweit nach dem Erwerb Umbauten vorgesehen sind, empfiehlt sich eine frühzeitige Klärung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde.

Was beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders zu beachten ist

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung treten neben den Kaufvertrag mehrere Themen, die es beim Hauskauf so nicht gibt.

Die Teilungserklärung legt fest, wie das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist. Die Gemeinschaftsordnung bildet die rechtliche Grundordnung der Gemeinschaft. Im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen gelten ohne weiteres Zutun auch für den Käufer als Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG). Wir empfehlen, diese Unterlagen vor der Beurkundung einzusehen.

Mit dem Eigentumsübergang wird der Käufer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und an deren Regeln gebunden. Auch Beschlüsse der Eigentümer wirken gegen den Käufer, und zwar selbst dann, wenn ihm der Inhalt nicht bekannt ist. Eine Einsicht in die Beschlusssammlung vor dem Kauf ist daher sinnvoll. Wichtig ist insbesondere, ob bereits größere Baumaßnahmen beschlossen, aber noch nicht abgerechnet sind. Denn diese muss später ggf. der Käufer bezahlen. Das sollte im Kaufpreis berücksichtigt werden.

Rechte zur alleinigen Nutzung bestimmter Flächen – etwa eines Gartenanteils, Stellplatzes oder Kellers – die als Sondernutzungsrechte ausgestaltet sind, wirken gegen den Käufer, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Bei nur schuldrechtlich vereinbarten Sondernutzungsrechten ist eine ausdrückliche Übernahme erforderlich.

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Veräußerung der Zustimmung nach § 12 WEG bedarf (Verwalterzustimmung), ist diese Zustimmung vor dem Vollzug nachzuweisen. Der Vertrag wird erst mit dieser Zustimmung wirksam. In der Praxis erfolgt dies zwar meistens über den Verwalter; maßgeblich ist jedoch die jeweils einschlägige Regelung in der Gemeinschaftsordnung und ihre Auslegung nach aktuellem WEG-Recht. Die Zustimmung und die Verwaltereigenschaft sind gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form (notariell) nachzuweisen. Hierfür wird neben der notariell beglaubigten Zustimmungserklärung regelmäßig auch die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss des Verwalters benötigt. Unter dem Protokoll müssen gem. § 26 Abs. 4 WEG die Unterschriften des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung und eines Wohnungseigentümers und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Stellvertreter in beglaubigter Form stehen.

Liegt dieses Protokoll nicht vor oder ist es nicht kurzfristig beizubringen, kann sich der Vollzug des Kaufvertrags verzögern. Gerade bei kleineren Hausverwaltungen oder bei einem Wechsel des Verwalters ist es ratsam, wenn der Verkäufer rechtzeitig – auch schon vor dem Verkauf – Kontakt zur Verwaltung aufnimmt.

Die Praxis spricht zwar immer von der Verwalterzustimmung, aber seit dem 1. Dezember 2020 ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gebündelt. Der BGH hat deshalb entschieden, dass eine Klage auf Erteilung einer nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die GdWE zu richten ist, auch wenn eine alte Teilungserklärung noch von der „Zustimmung des Verwalters“ spricht. Nach dieser Rechtslage ist streng genommen nicht mehr der Verwalter selbst zustimmungsberechtigt, sondern die GdWE, die durch den Verwalter handelt. In der Praxis erfolgt die Zustimmung aber weiterhin über die Verwalter, die sich im Innenverhältnis rückzuversichern haben.

Eine Frage, die in der Praxis häufig zu Unsicherheiten führt, ist die Haftung für rückständiges Hausgeld. Grundsätzlich gilt: Der Käufer haftet gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich für die Beiträge, die nach der Eigentumsumschreibung fällig werden. Für rückständiges Hausgeld des Verkäufers haftet er nicht persönlich. Allerdings kann die Gemeinschaft offene Hausgeldforderungen im Versteigerungsfall bevorrechtigt durchsetzen (im Rang vor der Auflassungsvormerkung des Käufers). Üblich ist daher eine Versicherung des Verkäufers über bestehende Rückstände und das Recht des Käufers, geltend gemachte Rückstände auf den Kaufpreis anzurechnen.

Die Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) ist Teil des Wohnungseigentums und kein gesondert übertragbarer Gegenstand. Inzwischen ist geklärt, dass sie deshalb auch zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehört. Die bloße Angabe der Rücklagenhöhe im Vertrag begründet keine besondere Beschaffenheitszusage des Verkäufers.

Ablauf eines Wohnungskaufs beim Notar

Der Ablauf folgt festen Schritten, die Käufer und Verkäufer absichern. Vom ersten Kontakt bis zur Eigentumsumschreibung vergehen – je nach Finanzierung und erforderlichen Genehmigungen – meist einige Wochen bis wenige Monate.

Kontakt und Eckdaten. Käufer und Verkäufer – oder ein eingeschalteter Makler – teilen uns die wesentlichen Eckdaten mit: Kaufgegenstand, Kaufpreis, Beteiligte und, falls vorhanden, die Unterlagen Finanzierung. Sie können uns die Angaben gerne über unser Onlineformular zusenden, das interaktiv ausgestaltet ist und nur die notwendigen Angaben abfragt:

Ein Notar wird für beide Seiten tätig und ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Wir gestalten daher den Vertrag ausgewogen und beraten Käufer wie Verkäufer neutral.

Vorbereitung und Grundbucheinsicht. Wir sehen das Wohnungsgrundbuch ein und prüfen den aktuellen Bestand, insbesondere die in Abteilung II und III eingetragenen Belastungen. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sollten die Parteien selbst durchsehen. Zur Vorbereitung gehört auch, dass wir der Beteiligten und ihrer Vertretungsverhältnisse ermitteln und ggf. geldwäscherechtliche Vorgaben erfüllen (Identifizierung der Beteiligten, Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten). Wenn eine juristische Person (z.B. GmbH) beteiligt ist, muss z.B. im Vorfeld eine schlüssige Eigentümer- und Kontrollstruktur übermittelt werden, sonst besteht ein Beurkundungsverbot.

Vertragsentwurf. Wir erstellen dann einen Entwurf und übersenden ihn vorab an die Beteiligten und – soweit vorhanden – an die finanzierende Bank. Wenn Verbraucher beteiligt sind, soll ihm der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist dient dem Schutz der Verbraucher vor übereilten Entscheidungen und gibt Zeit, den Inhalt zu prüfen und Fragen zu klären.

Beurkundung. Im Beurkundungstermin stellt der Notar die Identität der Beteiligten fest. Der Vertrag wird dann verlesen. Dabei erläutert der Notar die Vertragsbestandteile und deren rechtliche Tragweite. Einige Passagen sind erfahrungsgemäß sehr technisch und können ohne gesonderte Erklärungen oft nur von Fachleuten verstanden werden. In der Beurkundung „übersetzt“ der Notar diese Teile und beantwortet Fragen. Erst mit der Unterschrift aller Beteiligten und des Notars ist der Kaufvertrag wirksam geschlossen. Wer nicht selbst erscheinen kann, kann sich vertreten lassen; fehlt eine Vollmacht, kann vollmachtlos beurkundet und die Erklärung anschließend genehmigt werden.

Auflassungsvormerkung. Im Anschluss an die Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) zugunsten des Käufers. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsverschaffung und wirkt wirtschaftlich wie eine Sperre gegen nachteilige Zwischeneintragungen. Die Vormerkung ist regelmäßig Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.

Genehmigungen und Erklärungen. Wir fordern für die Beteiligten die für den Vollzug erforderlichen Erklärungen ein. Dazu gehören – je nach Fall – die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, die Lastenfreistellungsunterlagen der Gläubiger des Verkäufers (etwa Löschungsbewilligungen zu nicht übernommenen Grundschulden), bei vermieteten Wohnungen gelegentlich die Erklärung zum Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB) und – wenn die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt – die sanierungsrechtliche Genehmigung. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht – wie bei Grundstücken – besteht beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung nicht.

Kaufpreisfälligkeit. Wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit. In der Reger muss dafür die Auflassungsvormerkung eingetragen sein, die Lastenfreistellung für vorrangiger Belastungen gesicherte sein und es müssen die erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen.

Kaufpreiszahlung. Der Käufer zahlt erst nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung, und zwar unmittelbar an den Verkäufer beziehungsweise an dessen ablösende Bank. Seit dem 1. April 2023 gilt beim Immobilienkauf ein Barzahlungsverbot; der Kaufpreis ist unbar zu leisten. Eine Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgt nur ausnahmsweise, wenn dafür ein besonderes Sicherungsbedürfnis besteht. Der Notar zeigt die Beurkundung dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG); auf dieser Grundlage setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer gegenüber dem Käufer fest.

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Mit vollständiger Kaufpreiszahlung gehen regelmäßig Besitz, Nutzungen, Lasten und die Gefahr auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt trägt er das Hausgeld und ist wirtschaftlich für die Wohnung verantwortlich, auch wenn er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Eigentumsumschreibung. Den Antrag auf Umschreibung stellt der Notar erst, wenn die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein; mit dieser Eintragung geht das Eigentum über. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, und der Erwerb ist abgeschlossen.

Welche Unterlagen für den Wohnungskaufvertrag typischerweise benötigt werden

Für eine zügige Vorbereitung sind regelmäßig hilfreich:

• Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch) – der Notar sieht das aktuelle Grundbuch ein
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan (zur Information für den Käufer)
• aktuelle Beschluss-Sammlung und Versammlungsniederschriften (zur Information für den Käufer)
• Angaben zur Höhe des Hausgeldes und zur Instandhaltungsrücklage (für den Vertragsentwurf)
• Name und Anschrift des Verwalters (für Zustimmung und Auskünfte; für den Vertragsentwurf)
• Energieausweis
• bei vermieteten Wohnungen: bestehende Mietverträge (zur Information für den Käufer)
• bei Finanzierung: Unterlagen der Bank zur Grundschuldbestellung

Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der konkreten Wohnung ab. Wir teilen den Bedarf bei der Auftragsannahme mit.

Finanzierung der Eigentumswohnung und Grundschuld

Die meisten Käufer finanzieren den Kaufpreis über ein Bankdarlehen. Die Bank verlangt dafür in der Regel eine Grundschuld an der erworbenen Wohnung. Da der Käufer im Zeitpunkt der Finanzierung noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, wird die Grundschuld bereits vor der Eigentumsumschreibung bestellt. Hierfür enthält der Kaufvertrag üblicherweise eine entsprechende Vollmacht zugunsten des Käufers.

Kaufvertrag und Finanzierung sind eng verzahnt: Die Grundschuldbestellung wird so ausgestaltet, dass der Darlehensbetrag auf den Kaufpreis fließt und sowohl der Verkäufer als auch die finanzierende Bank abgesichert sind. Der Notar koordiniert die Bestellung der Grundschuld mit der Kaufpreisabwicklung, damit beide Vorgänge ineinandergreifen.

Typische Inhalte eines Wohnungskaufvertrags

Ein Wohnungskaufvertrag ist für Laien nicht einfach zu erfassen. In der Praxis umfasst er eine Reihe von Regelungen, die auf den ersten Blick kleinteilig wirken mögen, im Streitfall aber erhebliche Bedeutung oder für die Abwicklung bedeutend sein können. Üblicherweise finden Sie in einem Wohnungskaufvertrag folgendes:

Kaufgegenstand.  Bezeichnet wird das Wohnungseigentum genau nach dem Grundbuch: der Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der konkreten Wohnung nach dem Aufteilungsplan, einschließlich etwaiger im Grundbuch eingetragener Sondernutzungsrechte — etwa an Stellplatz, Keller oder Gartenfläche. Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche wird gesondert benannt. Das klingt formalistisch, hat aber einen guten Grund: Was nicht im Vertrag steht, ist im Zweifel nicht mit verkauft.

Kaufpreis. Neben der Höhe regelt der Vertrag auch die Zusammensetzung. Wird Inventar mit veräußert, kann hierfür ein gesonderter Betrag ausgewiesen werden, der nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Achtung: Wenn der Kaufpreis ganz überwiegend finanziert wird, bedarf es vorher der Rücksprache mit der finanzierenden Bank, denn die Bank finanziert oft nur die Immobilie, nicht das Inventar. Die anteilige Erhaltungsrücklage hingegen ist Teil des Wohnungseigentums — sie lässt sich nicht herausrechnen und gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Ich erlebe immer wieder, dass Käufer und Verkäufer das anders erwarten; es lohnt sich, das frühzeitig zu klären.

Fälligkeit und Zahlung. er Vertrag legt fest, wann und wie der Kaufpreis zu zahlen ist: die Fälligkeitsvoraussetzungen, die Fälligkeitsmitteilung durch den Notar, den Zahlungsweg (Überweisung) und die Behandlung von Verzugszinsen. Üblich ist außerdem die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der Kaufpreisforderung — damit hat der Verkäufer bei Nichtzahlung unmittelbar einen Vollstreckungstitel, ohne erst klagen zu müssen

Auflassung und Auflassungsvormerkung. Der Vertrag enthält die Bewilligung der Auflassungsvormerkung und meist bereits die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung stelle ich erst, wenn die vollständige Kaufpreiszahlung (per Überweisung) nachgewiesen ist — das ist zum einen Sicherung für den Verkäufer, zum anderen geldwäscherechtlich vorgeschrieben.

Lastenfreistellung. Geregelt wird, welche im Grundbuch eingetragenen Belastungen der Käufer übernimmt und welche – insbesondere Grundschulden des Verkäufers – vor oder mit dem Eigentumsübergang zu löschen sind. Die hierfür erforderlichen Unterlagen holt der Notar bei den Gläubigern ein.

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. meist ist das der Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Ab dann trägt der Käufer das Hausgeld und die laufenden Kosten — auch wenn er im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Diese Lücke zwischen wirtschaftlichem und rechtlichem Übergang ist normal, sollte aber bewusst sein.

Sach- und Rechtsmängel. Beim Erwerb einer gebrauchten Wohnung wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen („gekauft wie besichtigt“). Ansprüche bei Vorsatz und bei arglistig verschwiegenen Mängeln bleiben bestehen. Der Verkäufer versichert in der Regel, dass ihm keine verborgenen, offenbarungspflichtigen Mängel bekannt sind. Wird eine bestimmte Beschaffenheit zugesagt – etwa zur Wohnfläche oder zum Vermietungsstand –, wird dies ausdrücklich aufgenommen.

Bezug zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in die Gemeinschaft ein und ist an Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse gebunden. Der Vertrag regelt in der Regel Vollmachten und die Abrechnungen und Übergang der Nutzungen und Lasten auf den Tag der Kaufpreiszahlung. Außerdem trifft der Vertrag Regelungen zum Umgang mit etwaigen Hausgeldrückständen und mit bereits beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlagen sowie – falls erforderlich – die Verwalterzustimmung.

Finanzierung und Belastungsvollmacht. Finanziert der Käufer den Kauf, enthält der Vertrag eine Vollmacht, mit der die finanzierende Bank bereits vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld bestellen kann. Eine Sicherungsabrede stellt sicher, dass der Darlehensbetrag auf den Kaufpreis fließt und Verkäufer wie Bank abgesichert sind. Kaufvertrag und Finanzierung sind eng verzahnt — wir koordinieren die Grundschuldbestellung mit der Kaufpreisabwicklung, damit beides ineinandergreift.

Mietverhältnisse. Ist die Wohnung vermietet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Der Vertrag regelt die Übergabe der Mietkaution, die Abrechnung laufender Kosten und — beim Erstverkauf nach Umwandlung — das Mietervorkaufsrecht.

Vollmachten zur Vertragsdurchführung. Üblich sind Vollmachten an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Notariats, um den Vollzug zu betreiben, fehlende Erklärungen nachzuholen und Anträge beim Grundbuchamt zu stellen.

Kosten und Steuern. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt regelmäßig der Käufer, die Kosten der Lastenfreistellung der Verkäufer. Die Grunderwerbsteuer schuldet im Innenverhältnis üblicherweise der Käufer — gegenüber dem Finanzamt haften jedoch beide Seiten als Gesamtschuldner.

Belehrungen und Schlussbestimmungen. Der Notar belehrt unter anderem darüber, dass das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht. Hinzu kommen Hinweise zum Vollzug und übliche Schlussklauseln.

Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Wird eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, übernimmt der Käufer das bestehende Mietverhältnis. Hier sind zusätzliche Punkte zu beachten:

• Mietervorkaufsrecht. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals verkauft, kann dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB). Der Mieter ist über den Vertragsinhalt und sein Vorkaufsrecht zu unterrichten; die Ausübung erfolgt schriftlich innerhalb von zwei Monaten.
• Kündigungssperrfrist. Nach Umwandlung und Verkauf kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a BGB). Die Frist beträgt grundsätzlich drei Jahre und ist in mehreren Bundesländern durch Verordnung verlängert.
• Abrechnung. Üblich sind Regelungen zur Übernahme der Mietverhältnisse, zur Mietkaution und zur zeitanteiligen Abrechnung laufender Kosten.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch besteht beim Verkauf von Wohnungseigentum nicht.

Kontakt und nächster Schritt

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung und möchten den Wohnungskaufvertrag beurkunden lassen? Senden Sie uns die Eckdaten und die vorhandenen Unterlagen zu. Nutzen Sie gerne unser Onlineformular. Wir erstellen einen Vertragsentwurf und stimmen den Termin mit Ihnen ab. Bei Fragen zum Ablauf erreichen Sie unser Notariat telefonisch oder per E-Mail.

Häufige Fragen zum Wohnungskaufvertrag

Muss ein Wohnungskaufvertrag notariell beurkundet werden?

Ja. Der Kauf einer Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne Beurkundung ist der Vertrag nicht wirksam.

Wann werde ich Eigentümer der Wohnung?

Mit der Eintragung im Grundbuch. Beurkundung und Kaufpreiszahlung allein begründen das Eigentum noch nicht; erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Käufers.

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung. Sie wird vor der Kaufpreiszahlung im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer in der Zeit bis zur endgültigen Umschreibung vor Veränderungen im Grundbuch.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Notar teilt die Fälligkeit schriftlich mit, sobald die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – in der Regel die eingetragene Vormerkung, die Lastenfreistellungsunterlagen sowie erforderliche Genehmigungen, die Verwalterzustimmung und gegebenenfalls Vorkaufsrechtsverzichte.

Hafte ich als Käufer für rückständiges Hausgeld des Verkäufers?

Persönlich haften Sie für Rückstände aus der Zeit vor der Eigentumsumschreibung nicht. Die Gemeinschaft kann aber offene Hausgeldforderungen in einer Zwangsversteigerung der Wohnung bevorrechtigt durchsetzen. Dabei ist sie besonders privilegiert, denn ihr steht die Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) zu. Wenn sie (die Wohnungseigentümergemeinschaft) die Zwangsvollstreckung aus den Hausgeldforderungen betreibt, erlischt sogar die Auflassungsvormerkung. Üblich sind daher eine Versicherung des Verkäufers, dass keine Rückstände bestehen, und das Recht des Käufers, geltend gemachte Rückstände auf den Kaufpreis anzurechnen.

Brauche ich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf?

Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht und die Beschränkung im Grundbuch eingetragen ist (§ 12 WEG). Dann ist die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form erforderlich und Voraussetzung für die Abwicklung.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage?

Die Rücklage ist Teil des Wohnungseigentums und kann nicht gesondert übertragen werden. Sie gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollte ich vor dem Kauf prüfen?

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die aktuelle Beschluss-Sammlung sowie Angaben zu Hausgeld und Rücklage. Wichtig ist, ob bereits größere Baumaßnahmen beschlossen, aber noch nicht abgerechnet sind.

Wie hängen Kaufvertrag und Finanzierung zusammen?

Die finanzierende Bank verlangt meist eine Grundschuld an der Wohnung. Diese wird bereits vor der Eigentumsumschreibung bestellt; der Kaufvertrag enthält dafür in der Regel eine Vollmacht. Der Notar koordiniert die Grundschuldbestellung mit der Kaufpreisabwicklung.

Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung kaufen?

Ja. Der Käufer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Zu beachten sind ein mögliches Mietervorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) sowie die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB.

Was bedeutet es, wenn die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt?

Liegt die Wohnung in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, bedarf der Kaufvertrag der Genehmigung des Bezirksamts (§ 144 BauGB), und im Grundbuch ist ein Sanierungsvermerk eingetragen. Der Notar holt die Genehmigung ein. Zu beachten ist ein möglicher Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB), der erst nach Abschluss der Sanierung fällig werden kann.

Gibt es ein gemeindliches Vorkaufsrecht beim Wohnungskauf?

Beim Verkauf von Wohnungseigentum besteht das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht.

Was kostet der Notar beim Wohnungskaufvertrag?

Die Notarkosten richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht (GNotKG) und bemessen sich nach dem Geschäftswert, in der Regel dem Kaufpreis. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, sind sie bei jedem Notar gleich.